Računsko sodišče je predstavilo ugotovitve revizije uspešnosti doseganja zastavljenih ciljev Nacionalnega stanovanjskega programa (NSP).
Revidiranca sta bila Stanovanjski sklad RS (sklad) in Ministrstvo za okolje in prostor (MOP), revidirano obdobje pa od leta 2000 do leta 2007.
Preverjali smo uspešnost doseganja ciljev javnega sektorja (gradnja neprofitnih stanovanj), zasebnega sektorja (gradnja tržnih stanovanj) in nacionalne stanovanjske varčevalne sheme (NSVS).
Namen NSP je, da bi v Sloveniji v ustreznem časovnem okviru z lastnim prizadevanjem in pomočjo skupnosti vsakdo uresničil temeljno pravico do primernega stanovanja. Glavni operativni cilj je bil postopoma doseči gradnjo 10.000 novih stanovanj letno, v časovnem okvirju od leta 2000 do leta 2009.
Sklad do leta 2003 ni imel srednjeročnega dokumenta, v katerem bi opredelil in konkretiziral cilje NSP. Od leta 2003 je na določenih področjih (zagotavljanje tržnih in neprofitnih stanovanj in varčevanje v NSVS) določil jasne in merljive cilje v Strategiji investiranja in Programskih izhodiščih do leta 2008. V teh dokumentih se je odločal zagotoviti vedno manjši delež neprofitnih stanovanj glede na NSP, ki je predvideval visoko naraščanje števila zgrajenih neprofitnih stanovanj.
V letnih poslovnih in finančnih načrtih Sklad ni načrtoval ciljev po posameznih letih, ampak za večletna obdobja in šele od leta 2005. Cilje je določil le na področju zagotavljanja tržnih in neprofitnih stanovanj, ne pa tudi na drugih področjih, na primer NSVS.
MOP je spremljalo pripravo letnih načrtov Sklada, ni pa usmerilo zadostne pozornosti v to, da bi Sklad opozarjalo na nujnost opredeljevanja ciljev in indikatorjev uspeha, ki so podlaga za spremljanje in poročanje o doseženem napredku pri uresničevanju ciljev NSP. Stanovanjski svet ni spremljal priprave letnih načrtov Sklada, saj se je sestal le enkrat − v drugi polovici leta 2004.
Sklad je v sprejeti Strategiji investiranja kot izhodišče za njeno pripravo navedel NSP. Namen Strategije investiranja je bil prikazati načrtovane aktivnosti Sklada za vzpostavitev ravnovesja na slovenskem stanovanjskem trgu na podlagi zagotavljanja večje ponudbe stanovanj. Za realizacijo tega namena si je Sklad zadal naslednje cilje:
- zagotavljanje primerne kvalitete stanovanj,
- zagotavljanje večjega števila stanovanj na trgu,
- doseganje nižjih cen stanovanj.
V Strategiji si je Sklad zastavil naslednje ciljne cene stanovanj po posameznih območjih:
- Ljubljana 1.300 evrov na kvadratni meter,
- obalne občine 1.250 evrov na kvadratni meter,
- Ljubljana z okolico 1.150 evrov na kvadratni meter,
- ostale mestne občine 900 evrov na kvadratni meter in
- druga naselja 850 evrov na kvadratni meter.
NEPROFITNA STNOVANJA
Neprofitna stanovanja so zagotavljali sklad, občine in neprofitne stanovanjske organizacije. Sklad je skozi revidirano obdobje sicer povečeval število zgrajenih neprofitnih stanovanj (največ jih je zagotovil v letu 2007 – 457), občine in neprofitne organizacije pa temu niso sledile (število zgrajenih stanovanj je iz 674 v letu 2000 padlo na 146 v letu 2007).
Skupna realizacija gradnje neprofitnih stanovanj je bila le 32 odstotna – v obdobju od leta 2000 do 2007 je bila načrtovanih 13.950 novih neprofitnih stanovanj, zgrajenih je bilo 4.529, od tega jih je sklad samostojno ali v soinvestitorstvu z občinami zagotovil 1.140.
Cilj NSP na področju neprofitnih stanovanj torej ni bil dosežen, kar je še posebej zaskrbljujoče, saj je NSP predvideval prednostno obravnavo tega sektorja. Povpraševanje po neprofitnih stanovanjih je namreč že v času priprave NSP bistveno presegalo ponudbo.
Če je bilo še v letu 2000 zgrajenih 675 stanovanj, kar je preseglo načrtovano število, je bilo že v letu 2001 zgrajenih samo 444 od načrtovanih 850. V letu 2007 se je obseg uresničitve NSP zmanjšal na 18,8 odstotka.
FINANČNA SREDSTVA
Za uresničevanje NSP bi morala Republika Slovenija iz vsakoletnega državnega proračuna zagotavljati sredstva za stanovanjsko oskrbo. Eden izmed razlogov za tako slabo realizacijo NSP na segmentu neprofitnih stanovanj je ravno pomanjkanje sredstev, s katerimi bi moral iz proračuna Republike Slovenije biti dokapitaliziran sklad. Ravno pri neprofitnih stanovanjih je NSP namreč predvideval kar precejšnji finančni delež države, ki preko sklada zagotavlja neprofitno gradnjo. Od skupaj predvidenih 165.414.789 evrov do leta 2007 je bil sklad dokapitaliziran samo s 29.210.482 evri oziroma s 17,7 odstotki predvidenih sredstev.
TRŽNA STANOVANJA
Na področju zasebnega sektorja je NSP od leta 2000 do 2007 predvideval gradnjo 48.300 stanovanj. V tem obdobju pa je bilo v zasebnem sektorju zgrajenih 52.599 stanovanj oziroma 108,9 odstotka glede na cilj NSP. Preseganje števila zgrajenih stanovanj v zasebnem sektorju glede na cilje NSP beležimo v celotnem obdobju med leti 2000 in 2007. Trend preseganja tega števila je posebej opazen od leta 2004.
NSP je predvidel, da bodo cilji glede števila novo zgrajenih tržnih stanovanj najverjetneje doseženi ne glede na ukrepe države, saj je takšen bil trend tudi v preteklosti. Pri tem je NSP opozoril, da je treba pri zagotavljanju ugodnejših pogojev in večjega obsega sredstev za stanovanjsko kreditiranje nameniti posebno pozornost preprečitvi povečanja cen stanovanj, do katerega bi lahko prišlo ob še večji podpori povpraševanju po njih. Sklad se je kljub navedbam NSP, da ukrepanje države za povečanje ponudbe tržnih stanovanj ni potrebno, že v poslovnem in finančnem načrtu za leto 2001 odločil, da poveča ponudbo tržnih stanovanj.
Delež tržnih stanovanj, ki jih je od leta 2000 do leta 2007 zagotovil Sklad, znaša 4,1 odstotek vseh zgrajenih stanovanj v Sloveniji, to je 2.164 stanovanj. Zaradi časovne razlike med razpisom in predajo jih je do konca leta 2007 predal 1.786. S svojo ponudbo se je sklad usmeril predvsem na področja z višjimi cenami stanovanj in večjim povpraševanjem. Tako je 68 odstotkov vseh stanovanj ponudil v osrednjeslovenski regiji. Na posameznih območjih je dosegal tudi višji tržni delež – v MO Ljubljana je ta npr. znašal 18,6 odstotka.
NACIONALNA STANOVANJSKA VARČEVALNA SHEMA
Zanimanje javnosti za vključitev v NSVS je bilo do leta 2003 veliko, potem manjše. Generator zanimanja sta bila donosno varčevanje in predvsem obet ugodnih posojil. V letih do 2003 je bilo zanimanje za vključitev v NSVS veliko, saj so banke porabile praktično vse razpisane lote (lot je enota premoženja, za katero je bilo mogoče skleniti pogodbo o varčevanju). V letih 2004 in 2005 shema ni bila razpisana (predvsem zaradi neinteresa bank za sodelovanje), po spremembi zakona (bistvena sprememba je predvsem v tem, da je premija postala namenska – varčevalec je privarčevana sredstva moral porabiti za rešitev stanovanjskega vprašanja) pa je v letih 2006 in 2007 spet bila razpisana, vendar v manjšem obsegu. Tudi zanimanje javnosti za vključitev je bilo bistveno manjše – v letu 2007 so banke porabile le 32 odstotkov razpoložljivih lotov.
Razlogi za manjše zanimanje po letu 2003:
- padec obrestnih mer posojil,
- konstanten dvig cen stanovanj,
- majhen obseg sredstev,
- sprememba zakonodaje (namenskost premije).
S privarčevanimi sredstvi povprečne pogodbe in maksimalnim možnim posojilom (večina bank je omogočila najem posojila v višini 2,1 kratnika privarčevanega zneska), ki ga je bilo možno najeti v okviru NSVS, varčevalec ni mogel kupiti primernega stanovanja za bivanje veččlanske družine. Še posebej se je to izkazalo na območju Ljubljane in obale, kjer je varčevalec s povprečno pogodbo, ob maksimalnem posojilu lahko kupil le 8 kvadratnih metrov stanovanja, le malce boljša pa je bila situacija v okolici Ljubljani, kjer je tak varčevalec lahko kupil 10 kvadratnih metrov stanovanja. Večina varčevalcev pa je rešitev stanovanjskega vprašanja iskala ravno v teh regijah (63 odstotkov varčevalcev prvih dveh shem), kar pomeni, da so večino virov za nakup stanovanja morali pridobiti iz drugih virov (npr. komercialni krediti, pomoč staršev, družine, prodaja lastne nepremičnine).
Površina stanovanja, ki ga je bilo mogoče kupiti s povprečnim privarčevanim zneskom in maksimalnim posojilom, je iz leta v leto padala. Razlog je predvsem dvig cen stanovanj, pa tudi povprečno nekaj manjši obseg razpoložljivih sredstev na pogodbo.
